Quale è il prezzo “giusto” di un appartamento? Per giungere in nostro soccorso nella risoluzione del quesito, il Centro Studi di Casa.it ha realizzato il Kmp, il key market price: un indice che punta a individuare il valore che rappresenta il “punto ideale” di incontro tra le richieste di prezzo del potenziale acquirente e il prezzo atteso di realizzo da parte del venditore.
A giudizio dell’operatore immobiliare – per un’opinione che ci trova fondamentalmente molto concordi – uno dei problemi principali nel mercato immobiliare italiano è che le pretese dei venditori, e le attese dei compratori, vivono su piattaforme molto distanti tra loro.
Una situazione che sta inducendo (insieme al crollo dei mutui) a una diminuzione radicale delle transazioni residenziali, precipitate del 25,7 per cento nel corso del 2012 in termini di volumi, con 27 miliardi di euro in meno di scambi in un solo anno. Il Kmp di Casa.it punta invece a fornire una indicazione più chiara e reale del punto di incontro tra domanda e offerta, suggerendo così i venditori e i compratori ad allinearsi su tale soglia desiderata.
Per fare un esempio – sottolineava il quotidiano Il Sole 24 Ore illustrando il meccanismo dell’indice – “Casa.it prende il prezzo medio nel Nord Italia richiesto dall’offerta che è vicino ai 2.400 euro al metro quadro. Lo spread fra i prezzi medi richiesti e i prezzi medi proposti dagli acquirenti resta a quota 18,7%. Termini nei quali la compravendita non si conclude se le controparti non scendono a patti con la realtà. L’indicatore nel trimestre è di circa 2.180 euro al mq, un valore stabile da ottobre 2012 che conferma la difficoltà nel far coincidere le aspettative fra domanda e offerta” (vedi in proposito l’ultimo aggiornamento sui prezzi delle case).
E nel resto d’Italia? “Nel Centro Italia, il prezzo medio di offerta è sempre sopra i 3mila euro al metro quadro (valore sul quale pesano le quotazioni di Firenze e Roma). La forbice tra prezzi richiesti e offerti è del 19% e l’indicatore Kmo del trimestre è di circa 2.750 euro al mq” – continua ancora Il Sole – “Minore il gap al Sud, anche se di poco. Qui il prezzo medio è di circa 1.800 euro al metro quadro e lo spread si ferma al 17,8%. Il Casa.it Kmp del trimestre è di circa 1.650 euro al mq, vale a dire 9,7 punti percentuali al di sopra della cifra che oggi la domanda propone”.
