giappone

giappone

Giappone, crescono gli uffici non occupati

Durante il mese di febbraio, stando a quanto afferma un recente report condotto dalla Miki Shoji, il tasso degli uffici privi di un locatario in Giappone sarebbe cresciuto ancora, dando così prosecuzione a un trend che prosegue ininterrottamente da inizio anno su ritmi discreti.

Il tasso di cui parliamo è infatti aumentato fino a quota 9,1 punti percentuali alla fine dello scorso mese, contro il 9,04% della fine del mese di gennaio, e contro gli 8,91 punti percentuali che invece erano stati riscontrati alla fine del mese di dicembre 2010.

Il dato, oltre che simbolo della crisi del segmento immobiliare commerciale giapponese, ha avuto anche dei riflessi piuttosto importanti alla Borsa di Tokyo, dove l’indice Topix Real Estate, che monitora l’andamento di 44 compagnie di costruzione, ha subito un brusco calo.

Giappone, forte calo dei prezzi degli uffici

I prezzi delle proprietà immobiliari commerciali del Giappone sono calate di quasi il 20% durante gli ultimi due anni e mezzo, come confermano i dati ufficiali (i quali, tuttavia, si riferiscono temporalmente fino al termine del terzo trimestre 2010, non sostenendo alcun elemento per gli ultimi quattro mesi).

Il secondo mercato immobiliare commerciale del mondo (in termini di valore complessivo) continua pertanto a subire un forte deprezzamento, che riflette la scarsa crescita economica della nazione, impegnata a superare alcuni ostacoli di produttività.

Non solo. La forte flessione del mercato giapponese contrasta in maniera piuttosto evidente con il trend assunto da altri mercati internazionali, con il Regno Unito che cresce invece del 17,4%, e con gli Stati Uniti che hanno effettuato l’inversione di tendenza sviluppandosi del 5,5%.

Giappone, rallenta il calo dei prezzi dei terreni

Il calo dei prezzi dei terreni giapponesi sta rallentando, per la prima volta dal 2007, grazie a condizioni creditizie meno stringenti rispetto al passato – e in particolar modo rispetto al biennio 2008/2009 – e grazie alle prime parvenze di ripresa dalla crisi economica più grave dal Secondo dopoguerra in poi.

Stando a quanto afferma il Ministero delle Infrastrutture, Trasporti e Turismo, il prezzo medio di un terreno in Giappone è calato di 3,7 punti percentuali nel corso di giugno (rispetto allo stesso mese dello scorso anno), contro un declino di 4,4 punti percentuali conseguito a maggio, su base annua.

I prezzi dei terreni, che oramai calano in maniera pressoché continuativa dallo scoppio della bolla immobiliare di metà anni ’80, hanno toccato un valore pressoché dimezzato rispetto ai massimi storici, nell’attesa di una stabilizzazione duratura dei prezzi.

Giappone, eccesso di costruzioni a Osaka – report Bloomberg

Un interessante approfondimento sul mercato immobiliare giapponese è appena stato pubblico da Bloomberg. Il media americano si è soffermato sulle condizioni del real estate commerciale e d’ufficio di Osaka, il principale centro finanziario nipponico dopo Tokyo, dove le costruzioni di centri commerciali ed edifici ad uso uffici stanno crescendo a dismisura, con altri 560 mila metri quadrati di spazio occupato presto disponibili a tal fine.

Il 2010 potrebbe pertanto diventare uno degli anni boom dell’immobiliare commerciale della zona negli ultimi vent’anni. Il tutto nonostante gli altissimi tassi di proprietà non abitative prive di locatari. Un elemento che non sembra preoccupare eccessivamente i costruttori, evidentemente convinti che nel corso dei prossimi anni si assisterà ad una ripresa molto forte dell’attività del settore immobiliare.

È oramai palese, infatti, che Osaka stia perdendo quel grande appeal che aveva esercitato nei confronti di investitori nazionali e stranieri nel corso degli anni ’90, quando si poneva come principale scelta alternativa a Tokyo. Molte società – anche finanziarie – spostarono la propria sede nella seconda città del Giappone; una scelta che sembra non aver pagato, tanto che si intravedono i primi movimenti in senso inverso, con un ritorno alla capitale.

Giappone, calo dei pignoramenti a Tokyo

Nella capitale giapponese, Tokyo, il numero delle compravendite aventi ad oggetto delle proprietà immobiliari precedentemente pignorati sono calati per la prima volta dal 2008. Secondo Sanyo Appraisal Corporation, che ha curato il monitoraggio periodico, il merito di questa flessione da parte del dato è attribuibile alle nuove disposizioni introdotte dal governo locale, che ha predisposto modifiche alle normative in termini di rinegoziazione e di moratoria dei pagamenti.

Ne consegue che, proprio grazie allo sforzo prodotto dall’istituzione governativa giapponese, il numero di proprietà immobiliari e di terreni venduti all’asta in quanto precedentemente pignorati è calato di 17 punti percentuali nel semestre terminato il 31 marzo 2010, per una quota di poco inferiore alle 2.330 unità. Il prezzo al quale sono state concluse le trattative è invece stato fissato in 83,7 miliardi di yen complessivi (al cambio attuale, pari a circa 917 milioni di dollari), l’11% in meno rispetto al semestre terminato il 30 settembre 2009.

Come già introdotto in sede di apertura del presente approfondimento, le banche hanno segnalato un minor numero di crediti deteriorati proprio grazie alle novità finanziarie introdotte dal governo. A tal proposito, la gran parte degli analisti non si attende ora un’inversione di tendenza del dato, per il quale non sono pertanto stimate nuove accellerazioni, per lo meno nel breve o nel medio termine.

Giappone, dati di sintesi dell’immobiliare 2009

Il Ministero competente ha pubblicato un report piuttosto negativo sull’andamento del mercato immobiliare giapponese nel corso del recente 2009: il quadro che fuori esce dallo scenario tracciato dal governo nipponico è quanto meno disastroso, con un vero e proprio arresto delle operazioni di costruzione immobiliare da parte degli operatori del settore, evidentemente scoraggiati dalla crisi economica in atto.

Per avere un termine di paragone dell’attuale momento attraversato dal real estate dell’arcipelago, occorre tornare indietro nel tempo al 1964 quando, in pieno periodo olimpionico, il Giappone varò un piano di risanamento e di sviluppo del mercato immobiliare locale. Poi una lunga ripresa, che tuttavia si è arrestata in maniera significativamente brusca proprio nel corso di quello che verrà ricordato come un anno nero.

Nel corso del 2009, infatti, sono state messe le basi per la realizzazione di 788.410 unità immobiliari ad uso abitativo; si tratta di un ammontare complessivo inferiore del 27,9% rispetto a quanto conseguito lungo l’arco del 2008, e poco di più del record storico registrato nel lontano 1964, quando gli operatori del settore immobiliare aprirono cantieri per un totale di 751.429 appartamenti.