I timori di un’esplosione della bolla immobiliare non sembrano voler lasciare i confini cinesi. Anzi, a ben guardare quanto elaborato nello speciale curato da Casa24 nella sua edizione online del 13 settembre (il magazine de Il Sole 24 Ore che cura gli approfondimenti sul real estate locale e internazionale), le preoccupazioni sembrano ora concentrarsi prevalentemente sulla più nota regione speciale, Hong Kong. Ma perché il 2012 sta costituendo il ritorno di tali timori?
Una recentissima analisi condotta dalla Standard Chartered Plc sostiene che i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo del mercato di Hong Kong potrebbero calare di circa 10 punti percentuali nel corso del 2012, prima di riprendere una strada di crescita più o meno sostenuta, a seconda di quella che sarà l’evoluzione della crisi economico finanziaria internazionale, e i suoi effetti nell’area sud-orientale dell’Asia.
L’amministratore delegato della Standard Chartered, Benjaming Hung, sostiene in proposito che un gran parte di investitori stiano, in questo momento, ai margini del mercato immobiliare: il loro comportamento è, in altri termini, sostanzialmente attendista. “Stanno aspettando” – afferma Hung, ribadendo poi come la propria società di consulenza e di analisi sia convinta che i valori commerciali delle case possano subire evidenti cali nel prossimo esercizio.
Secondo quanto riferiscono voci governative, le autorità di Hong Kong potrebbero presto rivedere la propria strategia sul mercato immobiliare, se i prezzi delle case dovessero continuare a diminuire, e se la crisi del credito europeo dovesse ulteriormente peggiorare, inducendo l’intera economia mondiale verso una nuova fase di rallentamento, che dovrebbe comportare, in maniera plausibile, un effetto sostanziamente pregiudizievole all’interno del comparto real estate del territorio asiatico in questione.
Secondo quanto afferma il segretario alle Finanze, John Tsang, i prezzi delle proprietà immobiliare stanno “lentamente diminuendo”: se continueranno a farlo, sottolinea poi il portavoce del governo di Hong Kong, le autorità potrebbero intervenire cercando di diminuire il trend intrapreso, e auspicando in tal modo una stabilità dei valori commerciali, che potrebbero conferire una maggiore serenità all’interno comparto immobiliare e, in particolar modo, agli investimenti che vengono effettuati nel settore abitativo e commerciale.
I prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo di Hong Kong hanno subito una nuova flessione durante l’ultima settimana. Una contrazione dei valori commerciali che ha condotto i prezzi delle case ai livelli minimi degli ultimi sei mesi, sulla scia dell’impressione che le difficoltà economiche possano continuare a indurre un elevato numero di acquirenti dal rinunciare dal porre in essere operazioni di acquisto della prim o della seconda casa, con conseguente maggior debolezza della domanda, e pressione al ribasso nei prezzi commerciali.
Alla luce di quanto sopra, i valori di mercato delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sarebbero diminuite di circa un punto percentuale nella prima settimana di novembre, conseguendo così il quinto declino consecutivo e, soprattutto, il più grave passo indietro mai riscontrato da 17 settimane a questa parte, come confermato dalla Centaline Property Agency Ltd. all’interno di un comunicato diffuso poco fa.
Le vendite delle case nelle aree immobiliari di Hong Kong più gettonate dagli investitori locali e stranieri hanno subito un crollo di ben 58 punti percentuali durante la scorsa settimana. Una flessione preventivabile – pur non in queste proporzioni – poiché spinto dalle iniziative governative che hanno inasprito le regole concessorie del credito per i compratori esteri e per quelli appartenenti alla città.
Il calo delle vendite dovrebbe altresì portare in flessione i valori commerciali delle abitazioni, che rispetto all’inizio del 2009 hanno già conseguito una importante contrazione, e che potrebbe essere prolungata anche nei prossimi trimestri a causa delle impressioni degli investitori locali e stranieri di una duratura debolezza del real estate nelle compravendite di proprietà immobiliari ad uso abitativo.
Le vendite di case avvenute nell’area di Hong Kong sono calate al minimo livello degli ultimi due anni nel corso del mese di aprile. Alla base di questa evoluzione, alcune restrizioni governative, e l’incremento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari ipotecari.
Il numero di case oggetto di compravendita nel corso del mese di aprile è così calato del 37,6% a quota 7.635 rispetto a un anno fa, stando a quanto affermato dai dati ufficiali statistici messi a disposizione pochi giorni fa.
Il livello conseguito nel corso del quarto mese del 2011 è il minimo dal mese di marzo del 2009, con un valore delle transazioni che è calato del 26,8% su base annua, per un controvalore che si avvicina ai 5 miliardi di dollari (è la flessione più grave dal giugno del 2010).
La ricerca condotta dalla Inland Revenue Department sostiene che ad Hong Kong, dal mese di aprile a quello di ottobre il numero delle transazioni immobiliari dal prezzo unitario superiore a 2,6 milioni di dollari avrebbe compiuto un poderoso balzo, sviluppandosi al ritmo di 86 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Il numero delle transazioni rientranti in questa fascia è stato infatti pari a 3.223 unità: un incredibile volume di negoziazioni che ha permesso alle autorità locali di poter ottenere oltre 700 milioni di dollari di ricavi derivanti dalle imposizioni fiscali sulle compravendite.
Il dato di cui sopra conferma inoltre come l’andamento delle negoziazioni non abbia pressoché risentito delle iniziative compiute dal governo di Hong Kong, che ha cercato di frenare gli atteggiamenti speculativi nell’area inasprendo alcuni elementi relativi alle concessioni dei mutui e non solo.
È record per i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo di maggior pregio nell’area metropolitana di Hong Kong. Seguendo oramai una consolidata scia di rialzo dei valori commerciali delle case di lusso, questo segmento delle proprietà immobiliari ha ottenuto un nuovo picco storico, superando il precedente tetto del 1997.
I prezzi degli appartamenti di lusso con un’ampiezza di almeno 100 metri quadri, infatti, sono ora più elevati del 13,8% rispetto a quanto riscontrato nel terzo trimestre del 1997, come confermato dalle autorità di riferimento della città-Stato asiatica.
Le misure introdotte quest’anno al fine di contrastare gli atteggiamenti speculativi sull’immobiliare di Hong Kong (tra cui, tassi di interesse portati al rialzo e incrementi del quantitativo di terreni da edificare) hanno fallito il loro intento, non essendo riusciti a frenare l’incremento dei valori.
I valori delle proprietà immobiliari ad uso abitativo di lusso ad Hong Kong cresceranno fortemente durante la seconda parte dell’anno, sviluppandosi ad un ritmo che non sarà lontano dai 10 punti percentuali entro la fine del 2010. A sostenerlo è una recente ricerca condotta dalla società di consulenza Jones Lang LaSalle, fiducioso che la vendita di un’importate area edificabile a Peak possa incrementare la fiducia degli investitori nel real estate locale.
I prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo di maggior pregio sono già cresciuti di 10 punti percentuali nella prima metà dell’anno, supportati principalmente da un basso livello dei tassi di interessi. La bassa onerosità del ricorso ai finanziamenti sarà una delle determinanti che permetterà ai valor idelle case di crescere anche nel corso della seconda parte del 2010, insieme ad una serie di altri fattori endogeni.
Tra questi, la scarsità nell’offerta di questo particolare segmento del mercato immobiliare dell’area asiatica, e lo sviluppo dei principali dati economici fondamentali.
Il governo di Hong Kong ha annunciato di aver avviato la vendita di un enorme sito residenziale attraverso il tradizionale meccanismo dell’asta pubblica. L’intervento dell’istituzione governativa asiatica è stato stimato in 10,9 miliardi di dollari locali, pari – al cambio attuale – a circa 1,4 miliardi di dollari, utili per rispondere al meglio alla domanda di settore locale, scoraggiando un ulteriore incremento dei prezzi.
L’obiettivo del governo ci sembra piuttosto chiaro: immettere sul mercato nuovi appezzamenti di terreno nei quali indurre ad edificare grandi quantità di proprietà immobiliari ad uso abitativo. La speranza è quella di rimpolpare in maniera significativa le file dell’offerta, auspicando così un contenimento della crescita dei prezzi, così imponente proprio a causa di un gap tra domanda e proposte fin troppo evidente.
Dalla fine del 2008 ad oggi, infatti, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo di Hong Kong sono cresciuti di ben 41 punti percentuali, in maniera pressoché continua ed omogenea. I prezzi sono ben al di là delle aspettative espresse all’inizio di questa esplosione dei valori immobiliari, e sembrano perfino più incisivi per quanto riguarda le fasce di qualità abitativa medio – bassa.
Il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong trascorrerà serenamente un altro anno positivo durante il 2010. A sostenerlo in maniera esplicita è la Sun Hung Kai Properties Ltd., il più importante sviluppatore di progetti real estate del mondo (per capitalizzazione di mercato), che si è espressa in tali termini tramite l’executive director della propria divisione real estate, Victor Lui, durante una recentissima intervista.
Victor Lui ha infatti dichiarato di “non vedere alcun pericolo di bolle nel mercato immobiliare di Hong Kong”, aggiungendo come la ripresa economica della metropoli, tassi di interesse ai minimi storici e un’offerta di nuove abitazioni ancora molto bassa hanno generato un forte incremento dei valori abitativi durante lo scorso anno, giunto mediamente a sfiorare i 30 punti percentuali di apprezzamento, pur con una performance non certo omogenea.
Il mercato immobiliare residenziale di Hong Kong potrebbe pertanto proseguire il proprio sviluppo con un anno ancora positivo sia per quanto riguarda la formazione dei valori di compravendita delle proprietà immobiliari ad uso abitativo, sia per ciò che concerne il volume delle transazioni stesse. Buone previsioni riguardano anche il fronte dei mutuatari, con delle insolvenze previste in termini molto contenuti.
Henry Cheng, managing director del New World Development, uno dei principali operatori nel settore immobiliare di Hong Kong, ha recentemente concesso un’intervista alla stampa nella quale ha effettuato una serie di interessanti considerazioni sul presumibile futuro andamento dei valori delle proprietà immobiliari ad uso residenziale in Cina.
Secondo il manager, i prezzi delle proprietà immobiliari abitative cinesi non caleranno in maniera significativa durante l’anno in corso, perché il governo non sarà capace di fronteggiare la formazione di una bolla nel mercato real estate locale, rischiando di danneggiare uno dei mercati più importanti per l’economia locale.
Durante il mese di febbraio 2010, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo in Cina sono cresciuti del 10,7% rispetto al mese precedente, per l’incremento più rapido negli ultimi 20 mesi, e nonostante l’incremento dei tassi di interesse applicati dalle banche cinesi. La conseguenza è che il mercato immobiliare sta alimentando la crescita economica da un lato, inasprendo il tasso d’inflazione dall’altro.
Per l’executive director di Cheung Kong, il mercato immobiliare di Hong Kong sarebbe cresciuto troppo rapidamente nel corso degli scorsi anni: di conseguenza, gli operatori dovrebbero fare grande cautela nel porre in essere comportamenti con accezioni speculative e, in particolar modo, i compratori dovrebbero tenere in considerazione il pericolo dell’esplosione di una bolla nel settore ora considerato.
Il manager di Cheung Kong – Justin Chiu – intervistato dalla televisione di Bloomberg ha infatti definito come “un po’ insolito” questo incremento dei prezzi immobiliari, affermando che entro breve “dovrebbe esserci una correzione” dei valori delle proprietà ad uso abitativo nell’area in oggetto di approfondimento.
Nel corso del 2009, infatti, mentre mezzo mondo faceva i conti con la crisi economica e la conseguente depressione dei mercati real estate, Hong Kong poteva riscontrare una crescita dei prezzi delle case pari al 29%: a trascinare verso l’alto i valori immobiliari abitativi, hanno contribuito da una parte un basso livello dei tassi di interesse sulle operazioni di finanziamento immobiliare e, dall’altra, un corposo andamento delle transazioni di acquisto ad opera di investitori cinesi.
Il gruppo Richard Ellis, sempre prolifico di studi e comunicati per le materie di cui ci occupiamo qui su Io Compro Casa, ha recentemente rilasciato un report nel quale sostiene che il mercato immobiliare relativo agli uffici avrebbe subito una contrazione del 7,7% nei canoni di locazione annuali durante i primi tre trimestri del 2009 rispetto ai livelli conosciuti negli stessi periodi dello scorso anno.
Una ricerca, quella condotta da CB Richard Ellis, che ha monitorato svariate decine di città in tutto il mondo, e che ci segnala come oltre 130 di queste abbiano subito una significativa flessione nei prezzi d’affitto.
Non solo. La società di consulenza immobiliare sostiene che i mercati immobiliari più prestigiosi avrebbero ottenuto delle performance ancora peggiori rispetto alla media, segnalando una crisi sempre più evidente nei centri d’affari più importanti del Pianeta.