Il mercato immobiliare campano sta attraversando una fase molto difficile e delicata ma, forse, si iniziano a intravere i primi timidi segnali di risveglio. La ripresa sarà comunque legata a doppio filo con la possibile introduzione di sgravi e supporti di natura fiscale (e non solo) che possano in qualche modo produrre l’opportuna stabilizzazione di settore e, successivamente, l’inversione di tendenza attesa.
Anche in Italia sta scoppiando una bolla immobiliare? La risposta, per il quotidiano Rinascita, è assolutamente positiva. Il giornale afferma infatti che qualsiasi agenzia immobiliare presente sul territorio nostrano sa, “in gran segreto, senza farlo sapere troppo in giro, quanto sia calato il numero di vendite e quanto, nonostante ciò, i prezzi siano congelati”. Ma è davvero così? C’è davvero il rischio di una bolla immobiliare latente?
Secondo quanto reso noto dall’Ance, nel recente incontro denominato “Una fiscalità immobiliare per lo sviluppo delle città”, il prelievo fiscale sugli immobili – come riformato dalla recente introduzione dell’imposta municipale unica – dovrebbe raggiungere quest’anno i 55 miliardi di euro l’anno, giungendo addirittura ai 58 miliardi di euro se si darà seguito all’incremento di due punti delle aliquote Iva.
Per gli immobili all’estero, è finalmente disponibile l’elenco dei Paesi UE per i quali occorre calcolare l’Ivie sul valore catastale. L’Agenzia delle Entrate ha infatti diffuso pochi giorni fa la circolare 28/E, con la quale vengono fornite istruzioni per il calcolo della nuova imposta sugli immobili esteri delle persone fisiche, da versare entro il 9 luglio. A pagare l’Ivie saranno anche i contribuenti che conducono immobili in leasing, mentre ne saranno esonerati i nudi proprietari.
La circolare 28/E precisa inoltre che devono applicare l’imposta – oltre che i proprietari – i titolari di diritti di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli immobili esteri e non invece chi detiene solo la nuda proprietà. Deve versare l’Ivie anche il locatario di immobili, pur se da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Secondo una recente ricerca compiuta dall’Energy Efficiency Indicatori 2012, presentato dalla Johnson Controls, l’85% dei proprietari e dei gestori di edifici confida nella gestione dell’energia per poter operare con successo: una percentuale che è ben 34 punti percentuali maggiore rispetto a quella evidenziata appena due anni fa, e che dimostra lo straordinario boom del settore dell’energia sostenibile e della certificazione energetica a livello internazionale.
I fattori chiave in grado di trainare questo cambiamento sono rappresentati dai risparmi sui costi energetici e dagli incentivi finanziari. Inoltre, il 50% degli interpellati ha dichiarato di essere anche in cerca di modi per poter migliorare l’immagine ed accrescere il valore dei propri immobili.
Sta per prendere piede la nuova fase di dismissioni pubbliche di immobili. Il decreto legge che la scorsa settimana è stato varato dal Consiglio dei Ministri vedrà luce sulla Gazzetta Ufficiale tra breve tempo e, di conseguenza, prenderà il via la fase concreta di cessione delle proprietà immobiliari detenute da enti pubblici: un maxi progetto che, secondo le stesse stime dell’esecutivo, dovrebbe ammontare a complessivi 320 miliardi di euro.
A confermare quanto sopra è la relazione tecnica all’articolo 2 del d.l., che nel quantificare gli impatti del “processo dinamico che, considerata la tempistica necessaria per la valorizzazione dei diversi asset di proprietà pubblica, sarà volto ad assorbire nel tempo il portafoglio di proprietà delle Pubbliche Amministrazioni”, auspica una valorizzazione dei cespiti immessi sul mercato compresa tra i 239 e i 319 miliardi di euro.
Anche se ultimamente il nostro impegno è concentrato quasi esclusivamente nell’illustrarvi l’andamento del mercato immobiliare italiano in tutti i suoi profili principali, non disdegnamo, ogni tanto, di tornare a parlare dell’immobiliare estero e, in particolar modo, di quello europeo. Cerchiamo quindi oggi di comprendere quale sia lo stato di salute dell’immobiliare nei Balcani, dove la crisi economica sta mettendo a serio rischio la stabilità del real estate.
Proprio le difficoltà internazionali e locali stanno infatti producendo gravissime conseguenze sull’immobilare, un settore che fin dalla fine del 2008 sta conoscendo difficoltà scarsamente riparabili. In media, il costo degli immobili è sceso tra il 30% al 50% in tutta la macro regione, aprendo ovviamente ampi margini di interesse da parte degli investitori alla ricerca di proprietà immobiliari da acquistare a “buon mercato”.
La flessione delle compravendite immobiliari italiane (ma non della Regione Sicilia) non sembrano aver scoraggiato le buone prestazioni da parte dell’immobiliare della provincia di Catania. Nella zona ora oggetto di considerazione, infatti, nel secondo semestre del 2011 si sarebbe registrato un discreto aumento delle compravendite, per una proporzione vicina al mezzo punto percentuale (dati dell’Agenzia del Territorio).
Per tutte le province siciliane, d’altronde, la seconda parte del 2011 sembra essere stata particolarmente positiva. Si pensi alle variazioni riscontrate a Siracusa, dove le transazioni sono cresciute di 2,1 punti percentuali, o agli incrementi ancor più accentuati a Enna (dove il boom ha portato le compravendite a crescere di oltre il 30%), Agrigento (13,4%) e Trapani (11,4%).
In Emilia Romagna le compravendite del secondo semestre 2011 sono calate dell’1,1 per cento. Tuttavia, a Parma, nello stesso periodo si è riscontrato un incremento per certi versi incredibile, con una progressione pari a 9,4 punti percentuali. A sostenerlo sono gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio sul mercato immobiliare, da parte dell’Agenzia del Territorio.
Nella seconda parte dello scorso anno, infatti, le transazioni normalizzate sarebbero state pari a 25.800 unità, per una quota del mercato immobiliare di poco superiore all’8,50 per cento, e con una contrazione delle compravendite pari a 1,1 punti percentuali. Tra le varie province, oltre alla già segnalata straordinaria performance di Parma, malissimo Modena, Forlì e Ravenna, con contrazioni pari a 9, 8,3 e 7,1 punti percentuali.
Continuano le difficoltà del mercato immobiliare ligure, frenato da una crisi che ha di fatto congelato la vendita di case, locali e terreni, e creato qualche instabilità sul fronte delle quotazioni. A confermarlo è l’ultimo report pubblicato sul sito internet dell’Agenzia del Territorio, secondo cui vi sarebbe stato una sostanziosa stabilità dei volumi di compravendita nel settore residenziale della regione.
I dati della Nota territoriale dell’Agenzia dimostrerebbero infatti che il numero delle compravendite in Liguria, nel corso del secondo semestre del 2011, si sarebbe portato a quota 10.256 unità, in controtendenza rispetto alla media nazionale, visto e considerato che – in rapporto al periodo di confronto precedente – le compravendite sono cresciute di 2,2 punti percentuali per quanto concerne l’indagine limitata ai soli capoluoghi, e di 0,9 punti percentuali se invece l’analisi viene estesa a tutto il contesto provinciale.
Dopo una parvenza di scarso recupero interpretato nel corso degli ultimi due trimestri del 2011, il primo trimestre 2012, per il mercato immobiliare italiano, si tinge di colori particolarmente deludenti, in grado di disattendere i segnali positivi, e tornando a mostrare elevati tassi di contrazione. In particolare, il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel primo trimestre 2012 sarebbero stato pari a -17,8 punti percentuali, con un passo indietro estremamente significativo.
Il settore residenziale, in particolare, nel primo trimestre del nuovo anno ha fatto rilevare 110.021 transazioni, con una quota sull’intero mercato immobiliare per numero di compravendite che si aggira intorno al 45% circa. Si tratta di un passo indietro molto dannoso rispetto allo stesso periodo di un anno fa, quando le compravendite erano state pari a 136.780, quasi il 20% in più.
La società di ricerca e di consulenza Jones Lang LaSalle ha effettuato un’analisi sull’andamento dell’immobiliare logistico per il 2012. Stando a quanto affermato dalla società, nel corso del primo trimestre 2012 il tasso di assorbimento degli immobili dedicati alla movimentazione delle merci sarebbe calato di 16 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, rimanendo superiore al 15% della media decennale. I leader del mercato si confermerebbero nei mercati di Germania, Francia e Polonia.
In termini assoluti, l’assorbimento in Europa degli immobili logistici nel primo trimestre del 2012 è stato di poco inferiore ai 3 milioni di metri quadrati, con la metà che avviene nei tre mercati sopra ricordati. La sola Germania, in particolare, avrebbe assorbito un milione di metri quadrati, con una flessione di 16 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2011. Francia e Polonia avrebbero invece agito in controtendenza, con uno sviluppo rispettivamente pari a 13 e i 18 punti percentuali.
Sono abbastanza positivi i primi pareri espressi sulle novità immobiliari contenute nel decreto sviluppo. Opinioni che sono state formulate dalla Confedilizia, il cui presidente Corrado Sforza Fogliani ha evidenziato come “è la prima volta che questo governo dimostra attenzione verso le giuste esigenze della proprietà immobiliare”.
Il bonus sulle ristrutturazioni e le riqualificazione energetiche delle abitazioni è “una mossa positiva” – ha affermato ancora il presidente Confedilizia – la nostra speranza è che non resti l’unica (…) Noi non ci lamentiamo mai, semplicemente non stiamo zitti quando le scelte che vengono adottate non ci sembrano giuste. Oggi diamo atto al ministro dello Sviluppo economico, Corrado Passera, di essersi battuto con determinazione, anche all’interno del governo, a favore di un intervento buono per la proprietà immobiliare”.
Secondo quanto affermato dai dati dell’Osservatorio Immobiliare della Fiaip, la federazione italiana degli agenti immobiliari professionali, nel corso del 2011 il numero dei contratti di locazione di Venezia e dintorni avrebbe toccato un livello record, pari a un incremento di 11,6 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel corso del precedente 2010, contro una media regionale che attesta l’apprezzamento sui 3 punti percentuali.
A crescere, oltre l’interesse verso gli affitti di case e appartamenti, è anche il numero degli alloggi messi in vendita dai proprietari, che ha consolidato un trend di crescita già rilevato nel 2010, e soggetto a una corposa accelerazione nel corso del successivo 2011 (+ 9,5 punti percentuali). A fronte dell’allargamento dell’offerta commerciale di settore, si è rapidamente venuto a generare un calo dei prezzi di mercato, con una flessione media di 3,3 punti percentuali.