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Stati Uniti, i tassi sui mutui salgono al 5,01%

Freddie Mac ha annunciato che i tassi sui finanziamenti immobiliari erogati dagli istituti di credito operanti nel territorio degli Stati Uniti sono cresciuti durante l’ultima settimana, dando un chiaro segnale di resistenza, e contribuendo a ritardare la ripresa del mercato immobiliare americano, che presto dovrà anche far fronte con gli effetti derivanti dalla cessazione degli incentivi governativi agli acquisti della prima casa.

Il tasso medio applicato ai finanziamenti immobiliari per acquisto di una casa negli Stati Uniti è infatti cresciuto al 5,01% nell’ultima settimana oggetto di monitoraggio, in lieve rialzo rispetto al 4,98% riscontrato nella precedente settimana di riferimento. Aumentano anche i tassi sui mutui con durate inferiori: i finanziamenti a scadenza pari a 15 anni sono ora soggetti a un’applicazione di un tasso medio pari al 4,40%.

La conseguenza immediata di questo scenario è che acquistare casa attraverso un mutuo ipotecario diventerà ora più caro. Questo potrebbe scoraggiare alcuni potenziali acquirenti a contrarre adesso un finanziamento immobiliare, rinviando la transazione in un secondo momento, e generando pertanto un rallentamento nel verificarsi della ripresa del mercato immobiliare locale.

Stati Uniti, fila sempre più grosse tra le case invendute

RealtyTrac ha appena pubblicato il proprio report trimestrale nel quale fa il punto sulla situazione delle case invendute negli Stati Uniti: i dati che emergono dall’analisi della società di consulenza americana sono abbastanza evidenti, e dimostrano come anche durante la parte finale del 2009, il volume delle case poste sul mercato e ancora prive di un proprietario sia ulteriormente incrementato rispetto alle già sostanziose basi di partenza.

RealtyTrac, infatti, sostiene che il tasso di case invendute presenti sul mercato sia salito dal 2,6% rilevato durante il terzo trimestre dello scorso anno, al 2,7% conseguito nell’ultima parte del 2009: in termini assoluti, questo significa che le case “vacanti” ammontano oggi a oltre 2,09 milioni di proprietà immobiliari, contro 1,99 milioni di unità rilevate nel precedente periodo di riferimento dell’indagine.

Per la società di consulenza, il dato sarebbe cresciuto in maniera così significativa a causa del determinante contributo dei pignoramenti di natura immobiliare, mai così elevati in passato. Stando alla stessa azienda californiana, nel 2009 vi sarebbero state ben 2,82 milioni di case ad essere oggetto di esecuzioni forzate, con la conseguenza di aver arricchito le fila delle proprietà immobiliari abitative offerte sul mercato.

Stati Uniti, preliminari di vendita in lieve crescita

Stando a quanto ha rilevato un recentissimo report curato dalla National Association of Realtors, durante il mese di dicembre il tasso delle case non nuove poste come oggetto di contratti di compravendita sul territorio statunitense è tornato a crescere, dopo un forte decremento riscontrato nel mese di novembre, provocato per lo più dall’allora prevista interruzione dei benefici fiscali per gli acquirenti di una prima casa.

Il numero di contratti preliminari di compravendita di case già esistenti sul mercato è cresciuto così dell’1% rispetto al mese di novembre 2009, quando la flessione di proprietà immobiliari abitative non nuove crollò del 16%: all’epoca, tuttavia, si paventava la cessazione dei benefici fiscali entro il mese di novembre, con la conseguenza di aver indotto i soggetti interessati ad accelerare la conclusione delle transazioni, gonfiando presumibilmente i numeri di settembre e soprattutto di ottobre.

Al di là della trascorsa volatilità a causa degli incentivi fiscali, il futuro a breve termine del dato è posto in seria difficoltà dalle variabili determinate dall’andamento del mercato del lavoro e dalle politiche monetarie: la maggioranza degli analisti prevede tuttavia l’avvio di un trend crescente sul medio termine, con un saldo sostanzialmente positivo per quanto riguarda il bilancio dell’anno in corso.

Pignoramenti immobiliari, il record è a Las Vegas

RealtyTrac ha recentemente pubblicato i dati relativi all’andamento dei pignoramenti immobiliari avvenuti durante il 2009 negli Stati Uniti: complessivamente il dato era già noto da qualche settimana (per lo meno nelle sue stime preliminari) ma è tuttavia ancor più interessante notare come si sono comportate le varie aree che compongono il mercato immobiliare nordamericano, con alcuni Stati in grado di realizzare performance negative da record.

Il record nel numero di pignoramenti immobiliari spetta comunque alla città di Las Vegas, che ha potuto riscontrare il ben poco invidiabile primato nella classifica dei tassi degli espropri compiuti durante il corso dello scorso anno; per ciò che concerne invece i singoli Stati, la Florida e la California hanno dominato le liste, occupando ben 17 delle prime 20 posizioni nell’elenco dei peggiori mercato immobiliari cittadini del Paese nordamericano.

Sul fronte dei numeri, RealtyTrac ha innanzitutto diffuso una propria prima previsione sul numero di pignoramenti immobiliari che avranno luogo durante il 2010: la società che ha monitorato il trend del settore ha infatti stimato in circa 3 milioni le proprietà immobiliari ad uso abitativo che finiranno sul mercato immobiliare, contribuendo a gonfiare le linee dell’offerta, e ponendo pressioni al ribasso ai prezzi delle case.

Vendite nuove case, forte calo negli Stati Uniti

Un report del Dipartimento del Commercio degli Stati Uniti rivela che durante il mese di dicembre del 2009 le vendite di nuove proprietà immobiliari ad uso abitativo nel Paese avrebbero subito un calo di entità ben oltre le attese, per un’incidenza negativa mai conseguita nel corso dell’ultimo anno.

Gli acquisti di nuove case sono infatti diminuite del 7,6% nel corso del mese considerato, ad un volume annualizzato pari a 342 mila unità, e per il quarto decremento degli ultimi cinque mesi. Complessivamente, per tutto il 2009, le vendite di nuove case hanno subito una contrazione del 23%, per un volume in termini unitari pari a 374 mila unità, equivalente al livello più basso da quanto il Dipartimento avviò il monitoraggio, nel 1963.

Secondo i principali commentatori americani, questo improvviso calo sarebbe giustificato dall’attesa scadenza del periodo utile per godere dell’incentivo di 8 mila dollari riservato dall’amministrazione statunitense agli acquirenti di una prima casa: ciò sarebbe significativo di quanto il mercato americano del real estate sia dipendente dall’assistenza del governo, con un’interpretazione non troppo positiva sul reale stato di salute dell’immobiliare locale.

Prezzi case, aumenta il ritmo di crescita negli States

L’indice S&P / Case – Shiller, riferimento per la misurazione dell’andamento dei prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo, ha subito un incremento dello 0,2% durante il mese di novembre, per il sesto aumento consecutivo. La notizia è stata confermata dalla stessa Standard & Poor’s, secondo cui questo nuovo sviluppo sarebbe un chiaro segnale di uscita dalla fase più grigia della recessione.

Dal mese di maggio 2009 al 30 novembre 2009, i prezzi delle caste statunitensi hanno recuperato circa un decimo del loro valore massimo; la parziale rimonta non basta tuttavia ad assicurarsi un completo assorbimento della flessione ottenuta negli ultimi tre anni. Dall’avvio della fase calante ad oggi, infatti, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo sono più bassi di quasi il 30% rispetto ai picchi storici.

Stando agli analisti che hanno curato il report, la ripresa sarà inoltre resa molto più tortuosa a causa delle condizioni problematiche del mercato del lavoro locale. Gli Stati Uniti possono infatti vantare un tasso di disoccupazione ancora in doppia cifra, che renderà ben più ardua la ripresa delle transazioni e dei prezzi del mercato immobiliare americano.

Stati Uniti, forte diminuzione delle vendite di case

National Association of Realtors ha pubblicato uno studio dal quale si desume che le vendite di proprietà immobiliari ad uso abitativo non nuove ubicate nel territorio degli Stati Uniti sono diminuite in maniera più significativa di quanto atteso dagli osservatori del mercato real estate durante il mese di dicembre. La notizia sembra essere ricollegabile all’allora ipotesi di sospensione dei benefici fiscali che il governo locale riconosce agli acquirenti di una prima casa.

Le compravendite di proprietà immobiliari abitative sono infatti diminuite del 17%, per un declino che rappresenta la flessione record dal 1968 ad oggi: il volume annualizzato dovrebbe essere pari a 5,45 milioni di unità, contro le 6,54 milioni di unità riscontrate dalla stessa National Association of Realtors durante lo scorso mese di novembre. Il prezzo medio al quale vengono concluse le compravendite è invece aumentato per la prima volta nel corso degli ultimi due anni.

La maggioranza degli economisti americani sembra propensa nell’ammettere che il livello delle vendite di case già esistenti salirà entro i prossimi due o tre mesi, grazie al beneficio derivante dall’estensione dei benefici fiscali predisposti dall’amministrazione statunitense. Tuttavia a regnare è ancora la cautela, e c’è chi sostiene che – nonostante il peggio sia passato – in realtà la ripresa sarà lunga e graduale.

Stati Uniti, i tassi sui mutui tornano sotto il 5%

Nella sua periodica comunicazione Freddie Mac sostiene che i tassi sui finanziamenti immobiliari ipotecari a 30 anni sono mediamente diminuiti al di sotto della soglia psicologica del 5%. Secondo quanto sostengono gli analisti locali, il calo – il terzo settimanale consecutivo – potrebbe incentivare i cittadini a incrementare il livello di indebitamento, ritenendolo ora maggiormente conveniente, al fine di dar luogo a operazioni di compravendita immobiliare.

Freddie Mac sostiene infatti che i tassi sui finanziamenti immobiliari ipotecari per scadenze pari a 30 anni, erogati dagli istituti di credito statunitensi, abbiano raggiunto il 4,99% nella settimana conclusa il 21 gennaio 2010, contro il 5,06% rilevato nella settimana precedente. Cala anche il tasso medio applicato ai finanziamenti ipotecari di durata pari a 15 anni, ora scesi al 4,4% contro il 4,45% del mese precedente.

Il decremento dei tassi non ha tuttavia portato il livello vicino a quanto conseguito durante lo scorso mese, quando i riferimenti giunsero al minimo del 4,71%, prima di risalire a un massimo del 5,14%, il top level negli ultimi quattro mesi del 2009.

Costruzioni, la situazione USA a dicembre 2009

Un interessante report pubblicato nel corso dei giorni passati dal Dipartimento del Commercio di Washington evidenzia l’attuale scenario dell’industria delle costruzioni negli Stati Uniti d’America. Ciò che fuoriesce dall’analisi del Dipartimento è una situazione per certi versi contrastante, in grado di denotare una crescita per certi versi sorprendente delle richieste di costruzione, di fronte a un calo dell’avvio dei lavori nei cantieri già aperti.

I dati forniti dall’istituzione americana ci dicono infatti che nel mese di dicembre 2009 l’avvio dei lavori per la realizzazione di nuove proprietà immobiliari ad uso abitativo è calato oltre le attese, mentre le richieste alle autorità competenti in materia di concessione dei permessi edilizi sono cresciute.

Gli elementi di cui sopra solo parzialmente entrano tuttavia in contrasto: stando alle prime analisi pubblicate a corredo del report del Dipartimento, una causa determinante di questa differenza di trend tra l’avvio dei lavori nei cantieri già esistenti e la richiesta di apertura di nuovi cantieri potrebbe essere riconducibile al meteo, piuttosto inclemente nel corso del mese di dicembre, che avrebbe pertanto scoraggiato la messa in opera delle fondamenta, in attesa di un clima migliore.

Gli immobili di New York ora valgono di più

Secondo quanto ha sostenuto in un recente comunicato stampa il Dipartimento Finanziario della metropoli americana, le proprietà immobiliari della città di New York (circa un milione di immobili) avrebbero un valore complessivo pari a 796,6 miliardi di dollari. Il valore, stimato per l’anno fiscale 2010/2011, rappresenta un incremento pari allo 0,12% rispetto all’ammontare calcolato come riferimento per il precedente esercizio finanziario.

Il Dipartimento Finanziario ci offre inoltre uno spaccato sull’apprezzamento o sul deprezzamento delle singole categorie immobiliari che compongono il portafoglio di New York. Scopriamo pertanto che il valore di mercato degli edifici di maggiori dimensioni occupati da singoli appartamenti condominiali hanno incrementato il loro prezzo del 4,04%, mentre i piccoli agglomerati di abitazioni (da una a tre case) hanno diminuito il valore del 2,73% su base annua.

Manhattan, nuovo crollo negli affitti di appartamenti

Il broker Prudential Douglas Elliman Real Estate ha condotto un’analisi approfondita sulla situazione del mercato immobiliare ad uso abitativo di Manhattan, per ciò che concerne il segmento dei canoni di locazione degli appartamenti. Il responso non è stato per nulla positivo, e sarebbe in grado di dimostrare come la crisi occupazionale dell’area stia continuando a produrre degli effetti nocivi su una potenziale ripresa del settore.

Per Prudential Douglas Elliman Real Estate, infatti, gli affitti di appartamenti a Manhattan sono calati del 9,4% nel quarto trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2008, a causa della crisi recessiva che sta coinvolgendo Wall Street, con conseguente perdita di numerosi posti di lavoro nel settore finanziario, e non solo.

Per ciò che concerne i canoni di locazione percepiti dagli affittuari, la società ha riscontrato una stabilita per le tipologie di appartamento più richieste. Per quanto riguarda invece le transazioni di compravendita, i prezzi degli appartamenti hanno subito un decremento del 7,3% nel quarto periodo dell’anno, rispetto a quanto riscontrato nello stesso trimestre di un anno fa.

Stati Uniti, esecuzioni immobiliari verso quota 3 milioni

Secondo un forecast piuttosto negativo compiuto da RealtyTrac, il 2010 dovrebbe concludersi con un quantitativo – record nel numero delle proprietà immobiliari ad uso abitativo che diverranno oggetto di spossessamento, tornando nell’orbita dei soggetti finanziatori.

La società che ha condotto il monitoraggio periodico ha infatti sostenuto che con molte probabilità l’anno recentemente cominciato porterà il numero delle case oggetto di esecuzioni immobiliari vicino alla quota di 3 milioni di unità: una soglia che rappresenterebbe appunto un record nella storia statunitense, e che sarebbe figlio della crescente disoccupazione nell’area nordamericana, e dal diminuito valore delle proprietà immobiliari stesse, che renderebbe particolarmente ardua la convenienza a dar seguito a un’operazione di vendita della casa.

Il dato previsionale si manifesta pertanto peggiorativo rispetto a quanto riscontrato nel 2009, anno in cui le esecuzioni immobiliari giunsero a toccare i 2,82 milioni di unità, per il valore massimo dal momento in cui (era l’inizio del 2005) RealtyTrac iniziò a monitorare l’andamento del mercato immobiliare statunitense per ciò che concerne questa tipologia di transazioni.

Stati Uniti, rialzo a sorpresa dei tassi sui mutui

Negli Stati Uniti lo scenario dei tassi sui finanziamenti immobiliari continua ad evolversi, e spesso lo fa attraverso delle variazioni inaspettate. Ad esempio, nel corso della prima settimana del mese di dicembre 2009 (l’ultima alla quale sono riferibili dei dati ufficiali), i tassi sui mutui trentennali hanno compiuto un piccolo ma significativo balzo in avanti, sorprendendo la maggioranza degli analisti, che attendevano invece un prolungamento del trend al ribasso.

Stando ai dati forniti negli scorsi giorni dalla società Freddie Mac, che compie delle periodiche rilevazioni sulla situazione dei tassi su tale tipologia di operazioni finanziarie, il tasso medio su un mutuo con scadenza trentennale ha toccato quota 5,14% nella settimana conclusasi il 3 dicembre 2009: si tratta, come detto, di un piccolo incremento (nel periodo di confronto precedente il livello medio era al 5,09%), ma quanto basta per far registrare la prima variazione positiva dopo ben cinque settimane di decremento consecutivo.

Come accade quasi sempre, inoltre, il calo dei tassi sui finanziamenti a scadenza 30 anni ha trascinato al ribasso anche i tassi sui finanziamenti con scadenza inferiore: è sempre Freddie Mac, a tal proposito, a informarci che l’onere percentuale medio su un mutuo di periodicità pari a 15 anni ha toccato il 4,50%.

Immobiliare non residenziale, nuove stime per gli USA

Stando a una recente ricerca condotta dall’American Institute of Architects, gli investimenti nella costruzione delle proprietà immobiliari ad uso non residenziale o abitativo (pertanto, in sintesi, le strutture ricettive, gli edifici da adibire a sede di uffici, o, ancora, i centri commerciali) dovrebbero subire un nuovo consistente decremento nel corso del prossimo anno, con una proporzione ragionevolmente in doppia cifra.

Per l’Istituto, infatti, il 2010 sarà il secondo anno consecutivo in cui si riscontrerà un declino nei prezzi delle proprietà immobiliari commerciali o ad uso d’affari, con un passo indietro perfino peggiore rispetto a quello preventivato pochi mesi fa. L’ultimo report dell’A.I.A., infatti, aggiornato al mese di luglio 2009, prevedeva una flessione dei prezzi pari al 12%, un punto percentuale in meno rispetto al – 13% stimato in questi primi giorni del 2010.

Il gruppo di Washington ha comunque confermato che il 2010 dovrebbe anche essere l’ultimo anno di questa serie negativa, e che già sul suo finire si dovrebbe cogliere l’occasione di poter assistere all’avvio di un trend di ripresa; il 2011 è invece intravisto come un anno di rilancio per il settore immobiliare ad uso non residenziale o abitativo, con uno sviluppo che tuttavia non si è ancora in grado di quantificare con ragionevole certezza.

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