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I grossi rischi nel settore immobiliare commerciale USA

Eugene Ludwig, chairman del Promontory Financial Group, lancia l’allarme: le perdite sui finanziamenti relativi al settore immobiliare commerciale negli Stati Uniti costituirebbero la principale fonte di rischio per gli istituti di credito americani nel corso del 2010; per il manager, le perdite accumulate (e da accumulare) potrebbero non solo portare alla crisi di numerose aziende di credito di piccole dimensioni, ma anche compromettere la stabilità dell’intero sistema finanziario.

“Le perdite dal real estate commerciale” – ha dichiarato Eugene Ludwig – “raggiungeranno livelli abbastanza elevati rispetto agli standard storici”, ragion per cui “centinaia di banche” falliranno o dovranno essere salvate durante i prossimi mesi come conseguenza delle precedenti concessioni di finanziamenti destinati ad essere impiegati nelle costruzioni immobiliari non ad uso residenziale o abitativo.

In termini preoccupati – ma meno allarmistici di quelli utilizzati dal chairman di Promontory Financial Group – si era espressa in precedenza anche il Governatore della Federal Reserve Elizabeth Duke, che in un’intervista rilasciata il 4 gennaio 2010 sostenee che le condizioni creditizie nel real estate commerciale erano particolarmente tese; ancor prima, il Governatore Fed Daniel Tarullo si riferì allo stesso settore immobiliare definendolo come una delle chiavi problematiche dello scenario finanziario, in virtù dell’elevata esposizione bancarie ai finanziamenti a supporto di tale segmento.

Bernanke difende la politica monetaria Fed

Bernanke, attuale chairman della Federal Reserve americana, negli scorsi giorni ha difeso a spada tratta le decisioni in politica monetaria compiute in passato dalla Banca Centrale. Più di una critica, infatti, sosteneva che fossero proprio le trascorse scelte di mantenere “relativamente bassi” i tassi di interesse di riferimento, nel corso dello scorso decennio, ad aver contribuito in maniera decisiva all’emersione prima, e allo scoppio poi, della bolla immobiliare che ha dato il via alla brusca crisi economico finanziaria di cui si avvertono ancor oggi sensibili strascichi.

Bernanke non ha però voluto esimersi dallo spendere qualche parola di rimorso sulle azioni della Banca Centrale, confermando che, probabilmente, una migliore regolamentazione del sistema bancario avrebbe potuto effettivamente limitare gli effetti negativi dello scoppio della bolla del real estate locale.

Il chairman della Federal Reserve si è infatti espresso affermando che “la migliore risposta alla bolla immobiliare non avrebbe dovuto essere monetaria, quanto regolamentatoria”. Il numero 1 dell’istituzione ha poi definito come parzialmente tardivi o insufficienti gli sforzi della Fed per far fronte alla bolla, con azioni che avrebbero potuto essere più incisive e, in generale, semplicemente “migliori”.

Manhattan, prezzi degli appartamenti in calo a dicembre

I prezzi delle proprietà immobiliari ad uso di civile abitazione di Manhattan hanno subito un’altra significativa flessione durante il quarto trimestre del 2009. Secondo quanto sostiene la società di consulenza Miller Samuel Inc., la determinante principale di questa flessione sarebbe riconducibile all’incremento della disoccupazione – specialmente nel settore finanziario – riscontrato nell’intera zona.

Sempre stando a quanto riportano i dati di Miller Samuel Inc., il prezzo medio di un appartamento è ora calato di altri 10 punti percentuali rispetto ai livelli del quarto trimestre del 2008, assestandosi di poco sopra gli 800 mila euro. Nel corso della prima parte del 2008 i prezzi delle case dell’area raggiunsero il picco massimo di 1,03 milioni di dollari, per una soglia che attualmente non pare nuovamente raggiungibile nel breve periodo.

Di fronte alla diminuzione in doppia cifra dei prezzi delle case, crescono invece il  numero delle transazioni immobiliari. Come ci si poteva attendere, infatti, l’abbassamento dei valori immobiliari ha spinto al rialzo le richieste da parte di investitori, che ritengono l’attuale livello dei prezzi piuttosto conveniente in vista di un presumibile rialzo futuro del real estate di Wall Street e dei rispettivi dintorni.

Stati Uniti, compromessi di vendita in aumento

La National Association of Realtors ha pubblicato i dati relativi al numero delle promesse di acquisto firmate dai cittadini statunitensi nel corso del 2009, e ancora in essere alla fine del mese di novembre. I dati del gruppo operante nel real estate a prima vista non sembrano essere molto incoraggianti, ma forse un’analisi più approfondita potrà permetterci di evidenziare qualche sintomo di positività.

National Association of Realtors dichiara infatti che il numero delle promesse di acquisto sono diminuite del 16% rispetto ai mesi precedenti, contro previsioni degli economisti ben più rosee. Secondo quanto rivelavano gli analisti di Bloomberg, ad esempio, la flessione dell’indice che misura il numero dei compromessi non avrebbe dovuto superare i due o i tre punti percentuali di decremento.

Il corposo passo indietro rispetto ai mesi precedenti sembra tuttavia essere riconducibile ad un’unica importante determinante, relativa al presumibile atteggiamento delle parti compratrici, che hanno rinviato la scelta di acquistare la casa in attesa che l’amministrazione governativa statunitense decidesse che fare del credito fiscale introdotto e riconosciuto agli acquirenti di una prima abitazione.

Manhattan, affitti uffici in calo del 30% nel 2009

Il broker Studley Inc. ha appena pubblicato un report nel quale dichiara che i canoni di locazione medi per gli uffici maggiormente di prestigio nell’area di Manhattan, si sarebbero contratti in maniera più che significativa durante l’anno recentemente conclusosi. Studley Inc. sostiene infatti che la flessione dei prezzi degli affitti degli spazi adibiti ad ufficio sarebbe stata di circa il 30% nel 2009, rispetto ai valori medi riscontrati nel 2008.

Quale la causa di questa sensibile contrazione dei prezzi? Per la società che ha curato l’analisi, non vi sarebbero grandi dubbi: la crisi finanziaria ha scoraggiato le società private (bancarie, ma non solo) dall’effettuare investimenti di tipo immobiliare, e dallo stabilirsi nell’esclusiva zona ora in questione. Non solo, proprio molte società finanziarie, che storicamente avevano sede a Manhattan, hanno deciso di trasferirsi verso lidi meno riservati, ma a miglior prezzo.

La conseguenza è stata una decisa flessione dei canoni di affitto, tanto che oggi, per assicurarsi uno spazio classificato Class A (cioè la prima classe in termini di prestigio e qualità dell’immobile) basta pagare “solamente” 63,53 dollari per metro quadro. La percentuale di spazio disponibile in questa categoria è invece aumentata del 14,7%.

Stati Uniti, i tassi su mutui trentennali al 5,14%

Come era lecito attendersi, anche a fine dicembre 2009 i tassi medi applicati sui finanziamenti per acquisto di proprietà immobiliari (e per rifinanziamento di mutui già contratti in precedenza) sono aumentati: per la quarta settimana consecutiva, infatti, i tassi su nuove erogazioni e rifinanziamenti di erogazioni già in ammortamento hanno proseguito la loro corsa al rialzo, distanziando significativamente quanto conseguito a novembre, e quanto toccato nel minimo storico recente.

Freddie Mac, che ogni settimana pubblica un report con l’andamento dei tassi medi sui finanziamenti per varie tipologie di scadenza delle operazioni, ci comunica che i tassi medi applicati su finanziamenti di durata trentennale sono ora passati al 5,14%, per il livello più elevato mai riscontrato dalle analisi periodiche della società finanziaria, dalla settimana conclusa nella data del 27 agosto 2009.

Secondo gli osservatori locali, una prima conseguenza di questa tendenza al rialzo dei tassi medi c’è già stata: aver scoraggiato migliaia di debitori dal richiedere alla propria banca, o ad altri istituti di credito, di dar seguito a una domanda di rifinanziamento del mutuo; una transazione che, proprio a causa dell’incremento dei tassi su livelli simili a quelli di contratto ammortamento, rischia di diventare sempre meno conveniente.

Stati Uniti, prezzi in aumento per il quinto mese

Nell’attesa di comprendere se la crisi più nera del mercato immobiliare statunitense dall’epoca della Grande Depressione sia o meno terminata, non ci resta che commentare con la massima obiettività i dati che negli scorsi giorni sono stati pubblicati da Standard & Poor’s in merito all’andamento dei prezzi delle proprietà immobiliari residenziali nelle 20 più grandi aree metropolitane degli Stati Uniti.

A ben vedere i dati, notiamo che i prezzi delle case nelle zone sopra ricordate sono cresciuti ancora durante ottobre 2009 (l’ultimo periodo cui è possibile riferire l’analisi di Standard & Poor’s), per il quinto mese consecutivo. L’indice che misura il trend di crescita dei prezzi ha infatti subito un aumento dello 0,4% ad ottobre 2009 su settembre 2009; già nel corso del nono mese dell’anno, l’incremento fu pari allo 0,2% su agosto 2009, denotando pertanto un andamento progressivo piuttosto positivo.

Ma basta questo per ridare serenità agli operatori del mercato immobiliare? Qualche dubbio gli analisti sembrano averlo ancora, tanto che i commenti sui dati forniti da Standard & Poor’s (e in particolar modo sull’indice Case-Shiller) sono piuttosto cauti, e auspicano maggiore cautela nel considerare superata definitivamente la fase più critica dello scenario immobiliare del Paese nord americano.

Prezzi case negli States, fiducia da parte di alcuni analisti

È appena stato pubblicato un interessante report ad opera di Bloomberg News sul futuro presumibile andamento del mercato immobiliare statunitense, e in particolar modo sul livello dei prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo. Il media americano si è preso la briga di chiedere a 29 economisti cosa ne pensassero dei primi mesi del 2010 in ottica real estate, e i risultati sono stati in alcuni casi controtendenti rispetto all’opinione della maggioranza degli economisti.

Ciò che emerge dal report è infatti che la fiducia dei cittadini, e in particolar modo dei proprietari di casa, sarà certamente destinata a salire nel corso del primo semestre dell’anno appena cominciato, in virtù dell’impressione di un diradarsi della fase più negativa della peggior recessione dagli anni ’30 ad oggi. A prevalere è, insomma, sempre più un ottimismo sulla ripresa economica locale e, tra essa, del mercato immobiliare.

Nel corso dei primi mesi del 2010 i prezzi delle case negli Stati Uniti rallenteranno in maniera definitiva la propria contrazione, per poi riprendere la strada della crescita in modo lieve e graduale, ma continuo. Il report ricorda poi l’attuale andamento dei prezzi, che nelle 20 principale aree metropolitane del Paese nordamericano ha subito un decremento del 7,1% ad ottobre rispetto allo stesso mese dello scorso anno.

Stati Uniti, forte calo per le vendite di nuove case

Il Dipartimento del Commercio di Washington è intervenuto, pochi giorni fa, a spegnere i fuochi dell’entusiasmo degli operatori del mercato immobiliare locale. Stando al periodico report pubblicato dal Dipartimento, infatti, gli acquisti di proprietà immobiliari di nuova realizzazione, e adibiti ad uso di civile abitazione, sarebbero calati dell’11%, per una proporzione totalmente inaspettata dalla maggioranza degli economisti e degli analisti locali.

Secondo l’analisi, infatti, il volume annualizzato di transazioni avente per oggetto una casa di nuova costruzione sarebbe giunto a quota 355 mila unità, per un’entità complessiva significativamente più bassa delle stime degli osservatori nordamericani. Calano, ma di proporzione ovviamente minore, anche i prezzi medi ai quali riescono a chiudersi trattative – spesso lunghe – del settore: – 1,9% rispetto a quelli riscontrati nello stesso mese di novembre dello scorso anno.

Come al solito, l’occasione di commentare sinteticamente quanto accaduto nello scorso mese, è anche occasione propizia per cercare di prevedere quello che sarà nei prossimi mesi. Gli analisti sembrano ancora piuttosto preoccupati da ciò che deciderà il governo sull’estensione o meno degli incentivi fiscali, dimostrandosi cauti nell’esaminare gli effetti che un permanere nel medio termine del tasso di disoccupazione oltre il 10% avrà sul mercato immobiliare.

Stati Uniti, prosegue ripresa segmento case usate

Le vendite di proprietà immobiliari ad uso abitativo non nuove negli Stati Uniti sono cresciute, nel mese di novembre, ad un ritmo superiore alle attese degli economisti. La soglia conseguita da questo segmento del mercato immobiliare nordamericano è inoltre la più elevata dal mese di febbraio 2007, e per diversi osservatori rappresenta in maniera definitiva l’intrapresa strada di una definitiva ripresa del locale real estate.

Stando ai dati comunicati dalla National Association of Realtors, infatti, gli acquisti di proprietà immobiliari ad uso non abitativo negli Stati Uniti sono cresciuti del 7,4% a una quota annualizzata pari a 6,54 milioni di unità; nel mese di ottobre, invece, la quota annualizzata delle vendite di case usate si fermò a 6,09 milioni di unità.

Diminuisce, invece, il prezzo medio al quale si concludono le trattative immobiliari. Il valore dell’operazione è infatti diminuito del 4,3% rispetto al mese di novembre del 2008, per una contrazione che tuttavia si rivela essere la più lieve dal mese di novembre 2007.

Stati Uniti, tassi dei mutui ancora in rialzo

Freddie Mac, nella sua rilevazione periodica settimanale, ha confermato i sentment della maggior parte degli analisti americani. L’istituto di credito, salito alla ribalta internazionale durante la recente crisi finanziaria, ha infatti diramato alla stampa un report nel quale sostiene che nel corso dell’ultima settimana i tassi applicati ai finanziamenti immobiliari di durata trentennale sarebbero cresciuti ancora.

La conseguenza immediata di questo riscontro, per gli analisti di Freddie Mac, sarà una presumibile contrazione delle richieste di rifinanziamento. Il dato relativo alle domande di sostituzione di mutui in corso con altri regolati a tassi più convenienti ha già subito una mutazione durante l’ultima settimana, periodo nel quale si è registrata un’inversione di tendenza nelle richieste di rifinanziamento: un trend che potrebbe pertanto proseguire anche nel corso del prossimo mese.

Parlando di numeri, ricordiamo come il tasso medio per un finanziamento trentennale negli Stati Uniti, erogato dalle banche locali, sia oggi pari al 5,05%, contro il 4,94% riscontrato nel corso della settimana precedente. Il tasso è inoltre superiore a oltre 30 basis points rispetto al 4,71% della settimana terminata il 3 dicembre 2009. Il tasso medio su un finanziamento di durata pari a 15 anni è cresciuto invece al 4,45%.

Stati Uniti, erogazioni mutui tornano al ribasso

Sorprendendo gli operatori che pensavano di aver definitivamente lasciato alle spalle l’incerto trend relativo alle approvazioni di finanziamenti immobiliari, la Mortgage Bankers Association ha pubblicato poche ore prima della vigilia di Natale un report che dimostra come, nella settimana terminata il 18 dicembre, le erogazioni di mutui abbiano toccato un volume che, in valori assoluti, rappresenta un significativo calo rispetto al periodo di confronto immediatamente precedente.

Il dato di cui parliamo in queste righe si riferisce tuttavia non solamente alle richieste di mutui per nuove operazioni immobiliari di acquisto di una proprietà ad uso di civile abitazione, ma anche alle domande di rifinanziamento di un mutuo già esistente e in ammortamento.

Proprio quest’ultimo dato aveva garantito, nelle scorse settimane, delle ottime performance, giustificate dal basso livello dei tassi di interesse, e dalla presunta convenienza – da parte dei mutuatari – a procedere a delle “rinegoziazioni” delle condizioni attraverso nuovi finanziamenti sostitutivi di quelli già in essere.

Stati Uniti, prezzi del commerciale ai minimi dal 2002

Stando a una periodica ricerca condotta da una delle principali società di consulenza del settore, i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso commerciale negli Stati Uniti avrebbero continuato la loro corsa al ribasso anche durante il mese di ottobre: il passo indietro conseguito nel decimo periodo del 2009 ha di fatto retrocesso lo stato di salute del mercato immobiliare commerciale americano ai livelli peggiori dal mese di agosto del 2002.

L’indice Moody’s / Real Commercial Property è infatti diminuito dell’1,5% ad ottobre rispetto a settembre, per i valori minimi da oltre sette anni. I prezzi delle proprietà immobiliari commerciali sono inferiori del 36% rispetto allo stesso mese dello scorso anno, e sono inferiori del 44% rispetto al picco massimo raggiunto ad ottobre del 2007, come confermato in un comunicato stampa da Moody’s Investor Service.

Come sostenuto da Jones Lang LaSalle, questo nuovo calo nei prezzi delle proprietà immobiliari commerciali dell’area statunitense sembra potersi ricollegare principalmente al taglio della domanda dovuto a un calo dei consumi e degli investimenti privati e aziendali.

Stati Uniti, riparte l’industria delle costruzioni

Bloomberg ha rivelato i risultati di un proprio studio condotto sull’industria delle costruzioni immobiliari negli Stati Uniti, per ciò che concerne esclusivamente il segmento relativo alle proprietà ad uso di civile abitazione.

Secondo quanto sostiene l’analisi del media americano, durante il mese di novembre gli operatori dell’industria delle costruzioni americane avrebbero ripreso con buona lena i propri lavori, aprendo nuovi cantieri con un ritmo record nei tempi più recenti.

Bloomberg dichiara infatti che le unità abitative oggetto di nuovi cantieri siano cresciuti dell’8,5% nell’undicesimo mese dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2008, per un volume annuo pari a 574 mila unità.

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