Nel mercato immobiliare si compra (e si vende) sempre di meno. La colpa sembra essere anche del mercato creditizio, con gli istituti bancari che erogano sempre meno mutui e, di conseguenza, offrono supporti sempre più scarsi alle possibilità di transazione all’interno del mattone nazionale. Una depressione che non sembra essersi ancora arrestata, visto e considerato che dopo cinque anni di caduta delle compravendite di abitazione non sembrano esservi segnali di inversione di tendenza.
L’ultimo bollettino dell’Abi fotografa la situazione del sistema bancario italiano sottolineando una ulteriore stretta creditizia, l’incremento del costo del denaro nei confronti di imprese e famiglie, e l’aumento delle sofferenze nette e lorde (ovvero, dei crediti con indubbia esigibilità). Numeri talmente drammatici che secondo il direttore centrale dell’associazione, Gianfranco Torriero, non possono che influenzare negativamente “le stime sulla dinamica del Pil per il 2013”.
Gli spread tra i Btp e i Bund sono in calo, ma il mercato dei mutui continua ad esser contraddistinto per costi del denaro ancora molto elevati. Questa e altre considerazioni sembrano essere il frutto di una vasta osservazione dell’attuale mercato dei mutui italiani, con le banche che mantengono un atteggiamento estremamente prudente, a fronte di una timida reazione da parte di famiglie e imprese, che desidererebbero approfittare di un conveniente andamento dei prezzi delle case per poter realizzare i propri sogni abitativi, e non solo.
Grazie al deprezzamento dei principali valori di riferimento, e alla possibilità di potersi avvantaggiare di importi delle rate significativamente più contenuti, il tasso di interesse variabile continua ad essere preferito al tasso di interesse fisso e al tasso di interesse misto. A sostenerlo è l’area ricerche di Banca Monte dei Paschi di Siena, che ha elaborato il suo Sesto Rapporto “Il mercato residenziale italiano e i mutui alle famiglie”, sintetizzando i risultati definitivi del 2011 sul mercato delle abitazioni e su quello dei mutui bancari alle famiglie.
La ricerca afferma come a livello internazionale nel 2011 i prezzi delle case abbiano continuato a ridursi sul mercato americano, mentre in Europa pare proprio che il minimo sia già stato toccato. E il 2012? Per l’anno in corso, emergono delle attese di moderata fiducia per il mercato residenziale tedesco, mentre per l’Italia è probabile che la ripresa possa verificarsi solamente tra il 2013 e il 2014, come peraltro confermato da un recente focus di Scenari Immobiliari.
Tempi duri per i mutuatari, da due fronti: il primo fronte è quello legato al lento ma costante aumento del tasso euribor sui mercati che rende i mutui a tasso variabile più costosi. Il secondo fronte è legato alla recente approvazione del cosiddetto “Decreto Sviluppo” che ha introdotto un aumento delle soglie dei tassi ad usura per effetto di un nuovo metodo di calcolo. Questa novità, sfavorevole per i consumatori che accedono al credito, è stata bollata in tutto e per tutto dal CTCU, Centro Tutela Consumatori Utenti, come un regalo alle banche. Questo perché non solo per i consumatori, ma anche per le aziende i tassi applicati sui fidi, su finanziamenti, mutui e prestiti rischiano una vera e propria impennata.
L’era dei tassi di interesse sui mutui vicino al 4% è definitivamente conclusa. A dirlo è la CNN, che in un suo recente contributo ha dichiarato che oramai i tassi di interesse sono diretti verso la soglia dei 5%, al di sotto della quale non torneranno più nel breve e medio termine.
Secondo l’analisi settimanale realizzata da Freddie Mac, i tassi di interesse sui mutui a tasso fisso con durata trentennale hanno toccato quota 4,86 punti percentuali. Tuttavia, secondo un sondaggio compiuto da Bankrate.com, il tasso sarebbe già andato oltre il 5%, arrivando al 5,02%.
Gli analisti sembrano essere concordi con le previsioni della CNN, dichiarando che i tassi attuali non sono mai stati così elevati dal mese di maggio, e che per l’intero 2011 rimarranno in un range compreso tra il 5% e il 6%.
Il New York Times è intervenuto recentemente su un argomento piuttosto caro a potenziali compratori di case, banche americane e debitori alle prese con una possibile operazione di rifinanziamento di un precedente mutuo erogato da altri istituti di credito nello stesso Paese nordamericano.
Il prestigioso quotidiano statunitense ha infatti affermato che quello riscontrato l’11 novembre è il tasso di interesse sui mutui a 30 anni più basso mai riscontrato dal Secondo conflitto mondiale ad oggi (anche se Freddie Mac torna indietro – con i suoi dati ufficiali – solo agli anni ’70), e che da quel punto minimo non si può far altro che partire al rialzo.
I primi effetti di tali valutazioni si sono già visti nel corso degli ultimi due mesi, con ben cinque rialzi consecutivi dei tassi di interesse, fino a toccare il 4,83%, oggetto di monitoraggio durante la seconda settimana del mese di dicembre.
Si chiama “Gran Mutuo Chiaro e Certo“, ed è una formula di finanziamento ipotecario innovativo proposta da Friuladria, Istituto di credito del gruppo bancario Crédit Agricole, per l’acquisto della prima casa. Il prodotto, in particolare, è stato ideato per i giovani e per le famiglie al fine di poter offrire della formula di finanziamento ipotecario a tasso variabile i vantaggi del ribasso dei tassi e non quelli sfavorevoli legati al loro rialzo.
Con il “Mutuo Chiaro e Certo” si può infatti stipulare un finanziamento ipotecario a tasso variabile con il tetto massimo che protegge dagli eccessivi rialzi sui mercati del costo del denaro. Trattasi, nello specifico, del cosiddetto “cap” che è chiaro, certo, noto alla stipula e valido per l’intera durata del piano di ammortamento. Per quel che riguarda le caratteristiche e le condizioni del Gran Mutuo Chiaro e Certo di Friuladria, è possibile prendere visione dei fogli informativi presso le filiali bancarie di Friuladria oppure direttamente dal sito Internet Friuladria.it.
I tassi di interesse applicati in media ai mutui erogati dagli istituti di credito statunitensi sono cresciuti per la seconda settimana consecutiva, rimanendo pertanto su un livello prossimo ai massimi degli ultimi tre mesi, e con conseguente incremento dell’onerosità per gli acquirenti di una proprietà immobiliare.
Il tasso medio per i mutui a tasso fisso a 30 anni, infatti, è cresciuto a quota 4,40 punti percentuali nella settimana conclusa il 24 novembre 2010, l’ultimo periodo al quale è possibile ricondurre una rilevazione “autorevole”, compiuta nella fattispecie dalla Freddie Mac, la società specializzata nell’erogazione di un mutuo.
Il tasso applicato sui mutui a trent’anni è, come detto, prossimo al livello record da metà agosto. In crescita anche i tassi di interesse sui mutui con scadenze inferiori: quelli con durata pari a 15 anni sono cresciuti, pur lievemente, dai 3,76 punti percentuali della scorsa settimana agli attuali 3,77 punti percentuali.
La Banca Popolare di Cremona, all’interno della propria gamma di finanziamenti immobiliari, dispone anche di un particolare mutuo in grado di riconoscere al conto corrente del mutuatario lo stesso tasso di interesse applicato al capitale concesso in prestito all’interno di un’operazione di mutuo ipotecario.
In questo modo, il mutuatario potrà veder maturare degli interessi sul conto corrente, che potrebbero essere utilizzati per ridurre l’entità delle rate (a parità di durata contrattuale), o accorciare l’estensione temporale del piano di ammortamento (a parità di importi delle rate periodiche).
Ad ogni modo, la durata massima dell’operazione non potrà eccedere i 30 anni. Al mutuatario sarà ovviamente concessa la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo in qualsiasi momento, senza pagare alcuna penale per la cessazione prematura del rapporto.
Nel corso del mese di giugno le vendite di case usate nel mercato immobiliare degli Stati Uniti hanno subito un andamento migliore del mese di maggio, nel quale le compravendite di proprietà avvenute sul c.d. mercato secondario hanno subito un declino piuttosto sostanzioso come principale conseguenza della scadenza del beneficio fiscale precedentemente previsto per favorire le transazioni degli acquirenti di prima casa.
Il governo americano aveva infatti stabilito un bonus da 8 mila dollari per incentivare i potenziali acquirenti a diventare proprietari di una propria prima casa. Per ottenere tale beneficio era necessario concludere un’operazione di preliminare di vendita entro il 30 aprile 2010, portando poi a compimento la compravendita entro il 1 luglio 2010: la scadenza del beneficio aveva ovviamente prodotto un grave gap tra i mesi di aprile e di maggio, che sembra ora sulla via della stabilizzazione.
Secondo quanto sostenuto dalla National Association of Realtors, infatti, le vendite di case già presenti sul mercato – il cui peso sul totale delle compravendite è pari a circa il 90% – sono diminuite di 5,1 punti percentuali durante il mese di giugno. Sempre stando a quanto affermato dall’associazione, il volume di transazioni rimarrà “molto basso” anche nel corso dei prossimi mesi, riflettendo l’effetto sul medio termine della scomparsa del beneficio sopra ricordato.
I tassi di interesse applicati negli Stati Uniti per i mutui a trent’anni hanno toccato il livello minimo storico durante l’ultima settimana di monitoraggio da parte di Freddie Mac, secondo cui la riduzione dei costi e degli oneri sui finanziamenti immobiliari potrebbe almeno in parte controbilanciare gli effetti negativi, sul mercato real estate locale, generati dall’elevato tasso di disoccupazione del Paese nordamericano.
Il tasso medio a 30 anni è così calato a 4,57 punti percentuali durante la settimana terminata l’8 luglio 2010 (l’ultima per la quale sono disponibili dei dati definitivi già revisionati), per il livello più basso dal 1971, anno in cui Freddie Mac ha avviato gli odierni monitoraggi sull’andamento dei tassi. Nella settimana precedente, il tasso medio applicato è stato pari a 4,58 punti percentuali, con una flessione, pertanto, dello 0,01%.
In aumento, invece, i tassi medi applicati alle scadenze di portata inferiore. In particolare, i finanziamenti immobiliari a 15 anni negli Stati Uniti vengono ora erogati ad un tasso medio di 4,07 punti percentuali, contro un tasso medio di 4,04 punti percentuali rilevato nel corso della settimana di confronto precedente dalla stessa società di McLean.
Freddie Mac ha recentemente dichiarato in un comunicato stampa che il livello dei tassi di interesse applicati dalle banche operanti sul territorio statunitense sarebbe sempre più basso. Un elemento che potrebbe invogliare i potenziali acquirenti di una prima casa ad approfittare della convenienza economico finanziaria di una attuale transazione, ristrettezze creditizie degli istituti di credito locali permettendo.
Ciò che tuttavia è certo e quantitativo è che i tassi sui finanziamenti immobiliari a 30 anni sono calati al 4,69% nella settimana terminata il 24 giugno 2010, l’ultima che Freddie Mac ha avuto modo di analizzare. Nella settimana precedente, invece, il livello dei tassi era stato pari al 4,75%; il precedente record era invece pari al 3 dicembre 2009, quando i tassi si fermarono al 4,71%.
In calo anche i tassi sui finanziamenti immobiliari di durate inferiori. A titolo di esempio, Freddie Mac riporta che quelli sui mutui a tasso fisso a 15 anni sarebbero ora giungi al 4,13%.
All’interno della propria gamma di finanziamenti immobiliari ipotecari la Banca Popolare di Bergamo ha predisposto anche il Mutuo con cambio biennale del tasso, un mutuo che – in altri termini – permette al mutuatario di scegliere se modificare la forma tecnica del tasso, nelle modalità e nei tempi stabiliti dall’istituto di credito, ed esplicitati tra le condizioni di prodotto all’interno delle condizioni economiche.
Con questo finanziamento, il mutuatario potrà scegliere se confermare il tasso di interesse fisso applicato ai primi due anni del piano di ammortamento del mutuo, oppure modificare la forma tecnica passando all’applicazione del tasso di interesse variabile, trasformando così il finanziamento da un mutuo con rate di importo certo e costante nel tempo di riferimento, a un mutuo con tassi in linea con gli andamenti dei mercati finanziari.
Questo mutuo può finanziare fino all’80% del valore commerciale dell’immobile, come da perizia che verrà effettuata a cura dell’istituto di credito erogante. La durata massima del piano di ammortamento non potrà invece eccedere i 50 anni, con le solite possibilità – in capo al mutuatario – di estinguere anticipatamente il debito residuo senza pagare alcuna penale, o scegliere per scadenze di portata inferiore.