Negli ultimi giorni abbiamo avuto più volte modo di sottolineare quanto sia importante il contratto preliminare e quanto le sue clausole siano in grado di tutelare le parti promittente acquirente e venditore. Ma cosa accade se il contratto preliminare non viene rispettato e, pertanto, si verifica l’inadempimento di uno dei due protagonisti del contratto? La caparra va sempre trattenuta o esiste qualche alternativa prevista dalla legge?
In linea di massima quando vi è inadempimento nel contratto preliminare, e nell’ipotesi in cui sia stata versata caparra confirmatoria, la parte adempiente può sempre richiedere di trattenere la caparra o, alternativamente, domandare il risarcimento dei danni. Si tenga conto come le due strade non sono cumulative (pertanto, la parte adempiente deve scegliere l’una o l’altra) e come tale regola non venga meno nell’ipotesi in cui sia stata chiesta la risoluzione di un contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente.
Sulla base di quanto sopra, relativo a un orientamento oramai consolidato in giurisprudenza, il promittente venditore che abbia ricevuto una caparra confirmatoria ha diritto di trattenerla nel caso di inadempimento dell’altra parte. Se oltre alla caparra confirmatoria ha ricevuto anche una somma per il ritardo nella stipula del contratto definitivo, non può invece trattenerla a titolo di risarcimento dei danni, visto e considerato che tale somma integrativa è solamente una penale stabilita per il ritardo nell’adempimento, da restituirsi una volta richiesta la risoluzione del preliminare (vedi anche gli effetti trascrizione contratto preliminare).
A tal fine, è sempre bene che le parti cerchino di indicare nel preliminare una clausola maggiormente protettiva dei loro interessi. Per quanto attiene la parte promittente acquirente, ad esempio, è sempre bene cercare di stabilire dei termini di stipula del contratto definitivo particolarmente ampi (soprattutto se si deve richiedere un mutuo casa), mentre la parte venditrice avrà cura di domandare una caparra tanto più elevata quanto maggiore è la garanzia che intende ottenere.
