Un recente approfondimento apparso su Altalex a firma di Pierpaolo Carbone ha fatto il punto sul certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare, e su cosa accade nell’ipotesi di una sua assenza. Cerchiamo allora di comprendere cosa comporti la mancanza di tale attestato, e quali siano i sostegni alla tesi della nullità del contratto di compravendita, prendendo spunto dall’interessante articolo cui facciamo oggi riferimento.
Secondo quanto sostiene Carbone, “il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l’art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all’acquirente”. Sancito quanto sopra, occorre comprendere se si possa fare a meno del certificato di agibilità, e quali siano le conseguenze in caso di assenza.
“Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui” – prosegue l’autore – “oltre all’esonero del venditore dall’obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l’esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato”.
Ad ogni modo, “molto si è discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dall’inadempimento dell’obbligo suddetto. In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito era giunta a configurare l’alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell’oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche. Siddetta opinione però è stata per lo più disattesa, sulla base del rilievo che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non rispondente ad una funzione urbanistica generale”.
Di conseguenza, conclude Carbone su tale aspetto specifico, “l’atto di compravendita di un edificio, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi inoltre escludere qualsiasi incidenza negativa di detta mancanza sulla responsabilità del notaio rogante. Apparendo, quindi, ormai consolidata l’opinione secondo cui l’assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, ci si deve soffermare sulle conseguenze che la mancanza di tale documento può avere, sul piano sostanziale, in ordine al rapporto contrattuale. In particolare, occorre verificare se la mancanza di certificato di agibilità legittimi in ogni caso il ricorso al rimedio della risoluzione del contratto o se sia piuttosto necessario differenziare la mancanza dell’agibilità in sé e per sé considerata dalla semplice omessa consegna del relativo certificato”.
